Como ya anticipábamos en otro post,  la reforma estrella de la ley 11/2021 es la que trata de solventar cuál es el valor fiscal de los inmuebles.

El concepto valor real, con la nueva ley se sustituye por el de valor, sin más, concepto que, recogiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se equipara al valor de mercado.

Ahora bien, en aras de la seguridad jurídica (dice la ley), en el caso de bienes inmuebles, se establece que la base imponible es el valor de referencia que anualmente publicará el Catastro. Y ese nuevo concepto valor de referencia es el que más se ha escuchado en las notarías estos primeros días de enero, valor que no coincide, vaya esto por delante, con el valor catastral al que estábamos acostumbrados.

Este valor de referencia se utilizará siempre a menos que el valor declarado o el precio sean mayores.

Con todo, tenemos ahora un montón de valores con que jugar, lo que ha introducido bastante desasosiego entre la gente, además de que todavía no contamos con valores de referencia para todos los inmuebles, lo que obliga en estos casos a utilizar o el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

 

¿Cómo sabremos, pues, el valor de los inmuebles por el que pagaremos el ITPAJD y el ISD?

 

-Si declaramos un valor igual o superior al valor de referencia resultante del Catastro, pagaremos impuestos por este valor y se excluye la comprobación de valores por Hacienda.

-Si el valor declarado es inferior al valor de referencia, Hacienda puede considerar el valor de referencia como base imponible. Y, ojo, en este caso no es que Hacienda compruebe el valor, es que está determinando la base imponible con arreglo a la ley. Ese valor, por tanto, no puede atacarse con una tasación pericial contradictoria, aunque sí se puede recurrir en vía administrativa y, agotada ésta, en los Tribunales.

-Si no hay valor de referencia de un inmueble en concreto, seguiríamos como hasta ahora: se pagarán los impuestos por el valor declarado y este valor sí estará sujeto a comprobación de valores por los medios del art. 57 de la LGT en los términos configurados por la jurisprudencia del TS. La idea es que esto deje de ocurrir pronto, pues todos los bienes deberían tener su valor de referencia y, si se declara un valor inferior, como hemos dicho, la Hacienda no comprueba sino que tiene predeterminada en su favor lo que constituye la base imponible. Sorprende entonces que no se haya modificado el artículo 57 de la LGT para adaptarlo a la nueva ley y evitar dudas.

La reforma tiene la ventaja de facilitar el conocimiento anticipado de lo que realmente tendré que pagar; y la doble desventaja de que puede obligarnos a recurrir un valor que se considere excesivo por no acomodarse al valor de mercado y de que ya se empiezan a detectar bastantes de estos casos en que el valor de referencia está por encima del precio.

Distintos países de nuestro entorno se han visto en la necesidad de determinar un valor de referencia para los bienes inmuebles, importantísimos desde el punto de vista económico. La tónica general es en todos ellos la aproximación al valor de mercado.

Hay países que están acostumbrados a utilizar como regla prácticamente siempre el valor fiscal de referencia para los inmuebles (es el caso del W.O.Z en los Países Bajos o el KI en Bélgica), aunque en caso de discrepancia entre la valoración del interesado y el valor fiscal, puede acudirse a la tasación con el objeto de acercarse al valor económico. Grecia es la que más se asemeja a nuestro país:  existe el Valor Objetivo que, si es mayor que el precio, prevalece.

En otros países como Francia, y para las transmisiones, se da una gran importancia al valor venal, que carece de definición legal, y que es entendido como valor de mercado; de una forma muy similar a lo que ha ocurrido hasta ahora en España, se paga el impuesto por el valor declarado o el comprobado, existiendo valores catastrales revisables.

Italia también considera básico el concepto de valor de mercado, considerando como tal el declarado salvo que la Administración estime que éste no coincide con el valor real, aplicada una valoración automática basada en el Catastro. En Alemania, el impuesto de transmisiones se calcula sobre la contraprestación.

 

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Autor: María de los Reyes Sánchez Moreno – Notaria de FSNotarios