¿Qué obligación tiene el vendedor no residente fiscal frente a Hacienda cuando vende un bien inmueble en España?

Cuando un no residente vende un bien inmueble en España está obligado a pagar un impuesto tomando por base la ganancia que ha obtenido con la venta. Ese impuesto es el impuesto sobre la Renta de no Residentes. Así resulta del art. 25.2.f 3.º del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio del 2004.

En realidad, el residente en España tiene la misma obligación cuando vende un bien y obtiene una ganancia.

La diferencia está en que la obligación del residente fiscal en España (el que está sujeto al IRPF) no comienza cuando vende el inmueble, sino cuando llega el momento de hacer la declaración de la renta del año anterior.

Y otra diferencia importante es que el no residente paga sobre la ganancia obtenida un tipo fijo del 19% si reside en la UE o en el espacio económico europeo, o un 24% en los demás casos, mientras que el residente fiscal pagará un porcentaje distinto (entre el 19 y el 23%), dependiendo de su ganancia.

 

¿Qué obligación tiene el comprador frente a Hacienda cuando compra un inmueble a un no residente?

Cuando el no residente vende un inmueble en España, ocurre en muchos casos que pierde la relación con nuestro país; y, en tal caso, va a resultar más difícil para la Hacienda española localizarle para reclamarle el pago del impuesto.

Para que el vendedor deje al menos un pago a cuenta de lo que debe antes de desvincularse de España, dice la ley que el comprador dejará de pagarle el 3% del precio y deberá ingresarlo directamente en Hacienda.

Concretamente, el art. 25.2 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes dice que:

“Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos”.

De esta manera, aunque el no residente perdiera su vinculación con España, habría ya pagado, a cuenta de lo que finalmente le corresponda pagar, el 3% del precio.

Por ejemplo: A (no residente fiscal) vende su casa de XXX a B por 300.000 euros. Antes la había comprado por un importe de 200.000. La ganancia que obtiene A con la venta es de 100.000. Le corresponde pagar un impuesto sobre la ganancia de 19.000 euros. (aunque el vendedor puede deducir algunos gastos). Ahora bien, al vender, el comprador le retendrá del precio el 3%, es decir, 9.000 euros, cantidad que el comprador ingresará en Hacienda en el plazo de un mes utilizando un impreso especial (el 211).

 

¿Qué gastos puede deducir el vendedor?

El vendedor tiene la posibilidad de deducir los gastos de la adquisición, como el impuesto de transmisiones y las facturas de notario y registro, además de los gastos de mejora de la vivienda, siempre que tenga las facturas y/o se haya declarado la mejora en escritura pública, además de los gastos de la venta, como la comisión del agente inmobiliario o la plusvalía municipal.

 

¿Qué debe hacer el vendedor al que se ha retenido el 3% del precio?

  1. Si se le retiene menos de lo que le corresponde pagar:

Cuando el vendedor al que se haya hecho la retención tenga que pagar más que el 3% que se ha pagado a cuenta, deberá declarar, e ingresar el impuesto definitivo en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo de un mes establecido para el ingreso de la retención.

Eso sí, deberá compensarlo con lo que ya ha pagado.

Es decir, si debe pagar 19.000 euros y se le han retenido 9.000 euros, todavía le quedan por pagar al vendedor 10.000 euros; y los debe ingresar el vendedor en un plazo de tres meses desde que terminó el plazo del mes que el comprador tenía para ingresar los 9.000 euros. Para ello, necesita rellenar el impreso 210 y acompañar el modelo 211 que le debe de haber proporcionado el comprador.

  1. Si se le retiene más de lo que le corresponde pagar:

Cuando el vendedor al que se haya hecho la retención tenga que pagar menos que el 3% que se ha pagado a cuenta, deberá también declarar el impuesto definitivo en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo de un mes establecido para el ingreso de la retención. Esto también ocurre si no debe ingresar nada porque no ha obtenido ninguna ganancia.

Es decir, si debe pagar, por ejemplo 2.000 euros (19% de su ganancia) y se le han retenido 3.000 euros, ha pagado 1.000 euros de más; y puede solicitar su devolución en un plazo de tres meses desde que terminó el plazo del mes que tenía el comprador para ingresar los 2.000 euros. Para ello, necesita rellenar también el impreso 211 y deberá acompañar el impreso 211 que rellenó el comprador. Si no hay ganancia y se le han retenido 3.000 euros, podrá solicitar la devolución de todo lo retenido.

En este último caso, indicará una cuenta en la que quiere recibir la devolución. No obstante, debe tener en cuenta que un no residente con bienes en España debe liquidar todos los años el impuesto sobre la renta de no residentes (en el modelo 210).  Para la devolución del 3% retenido, Hacienda exige que el vendedor haya estado pagando el impuesto sobre la renta de no residentes, que, como no residente que tiene bienes en España, debe pagar todos los años. Si no lo ha hecho, para solicitar la devolución deberá liquidar previamente el impuesto de todos los años anteriores, siempre que no haya prescrito la obligación de pagar (y las obligaciones tributarias prescriben a los 4 años).

 

¿Qué ocurre cuando no se practica la retención?

Si la retención o el ingreso a cuenta del 3% del precio no se hubiesen ingresado, los bienes vendidos responderán del pago de la diferencia entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente.

Además, y como garantía, el registrador de la propiedad así lo hará constar en el Registro para que cualquier persona que solicite información sobre esa finca lo sepa; y esa nota en el Registro no se cancelará hasta que no se pague o prescriba la deuda a los cuatro años desde que terminó el plazo para pagar.

 

¿Debe practicarse siempre la retención del 3% cuando un no residente vende?

El comprador no tendrá la obligación de retener y de efectuar el ingreso a cuenta si el vendedor acredita su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por la Administración tributaria.

Por eso, para evitar la retención, el vendedor debería exhibir al Notario la certificación expedida por la Agencia Tributaria de la que resulte que el transmitente está sujeto a dichos Impuesto en España.

Debe tenerse en cuenta que de esta manera se está protegiendo al comprador, pues si Hacienda advierte que no se ha hecho retención y no se pidió al vendedor el certificado fiscal, responde la finca que se ha comprado. Y aunque el comprador pueda reclamar al vendedor, porque el impuesto sobre la ganancia le corresponde a él, éste, el vendedor, puede estar ya en el extranjero, y seguramente, en muchos casos, el comprador no podrá localizarlo.

 

¿Qué pasa cuando el vendedor no presenta la declaración 210?

En el caso de que el vendedor haya obtenido un beneficio y el impuesto que deba de pagar sea superior al importe retenido, tiene la obligación de presentar el modelo 210 y hacer el ingreso del resto del importe debido por el impuesto que grava el beneficio de la venta. En el caso de que no lo haga, la Hacienda española tiene la posibilidad de girar una declaración complementaria. Además, como a la Hacienda española no le consta ningún valor de adquisición, lo fijará en cero euros y no aplicará ningún importe a deducir. Como consecuencia, para Hacienda, todo el precio será ganancia.

Debe observarse que este también sería el caso cuando el vendedor en realidad ha tenido pérdidas, pero no presenta la declaración definitiva del modelo 210. Hacienda notificará esta declaración complementaria al vendedor con la posibilidad de que este recurra esta decisión. En el caso de que Hacienda no recibe respuesta, finalmente se publicará la decisión de Hacienda en el BOE, y -ya sin posibilidad de recurrirla- se intentará cobrar la deuda en España o en el extranjero. Gracias a la colaboración de las Agencias tributarias de otros países de la Unión Europea, generalmente se consigue cobrar la deuda de acuerdo con la liquidación efectuada por la Hacienda española, que -como hemos visto- dista mucho de la realidad, además de que a ello se suma un alto importe de intereses, multa y gastos de cobro. Las autoridades de otros países no son competentes para discutir la justificación de la deuda; meramente actúan como cobradores de la misma.

En conclusión: el perjuicio por no presentar el modelo 210 definitivo puede ser enorme.

 

¿HAY OBLIGACIÓN DE RETENER EL 3% CUANDO SE APORTAN BIENES INMUEBLES A SOCIEDADES?

 No hay obligación de retener cuando un no residente aporta bienes inmuebles a sociedades españolas. Así lo dice el artículo 25.2 del Texto Refundido del Impuesto de la Renta de los no Residentes.

 

¿HAY OBLIGACIÓN DE RETENER EL 3% CUANDO SE REALIZA UNA DACION DE UN INMUEBLE EN PAGO DE UNA DEUDA?

La Dación en pago es, básicamente, una compraventa en la que se transmite una cosa a cambio de una deuda. Por tanto, siendo la dación en pago una compraventa sí que hay que hacer la retención del 3 %, cuando el cedente es no residente.

 

¿HAY OBLIGACIÓN DE RETENER EL 3% CUANDO SE REALIZA UNA PERMUTA DE BIENES INMUEBLES?

Permutar es cambiar un bien por otro. Cuando se hace una permuta de bienes inmuebles, no hay precio. No obstante, como hay una contraprestación por la transmisión, aunque sea en especie, y también puede haberse producido una ganancia con la transmisión, si es que se adquirió por una cantidad y ahora se cambia la finca  por algo que vale más, se practicará la retención del 3% del valor de la finca permutada que sea propiedad del no residente (si los dos propietarios que cambian sus fincas son no residentes, se retendrá el 3% del valor de cada una)

 

¿HAY OBLIGACIÓN DE RETENER EL 3% CUANDO SE HACE DONACIÓN DE UN INMUEBLE?

La ley exige pagar el impuesto sobre la renta de los no residentes a todo aquel que transmite un bien y obtiene una ganancia con la transmisión. Podría pensarse que con la donación no se puede obtener una ganancia, pero para la ley, sin embargo, cuando se dona un inmueble por un valor y este inmueble se había adquirido por un valor menor, sí hay que pagar el impuesto por esa diferencia de valor.

Ahora bien, ¿tiene el donatario que retener el 3% del valor de la finca donada al donante?

En una Consulta vinculante de 30/07/2012, a la Dirección General de Tributos se planteaba el caso del residente en España que adquirió mediante donación efectuada por su madre, residente en México, el 50% proindiviso de dos inmuebles situados en Madrid. Y en esta Consulta se considera que teniendo en cuenta que en el supuesto de una donación no existe contraprestación alguna, tampoco existirá, para estos supuestos, la obligación de retención o ingreso a cuenta y, en consecuencia, no habrá obligación de presentar el modelo 211.

 

¿HAY OBLIGACIÓN DE RETENER EL 3%  EN LOS CASOS DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO?

Cuando varias personas son propietarias en común de varias fincas puede ocurrir que quieran que termine esta situación de copropiedad repartiéndolas. O pueden ser propietarias de una sola finca y la dividan para repartir las nuevas parcelas. O es la finca única indivisible y la única forma de extinguir la comunidad será adjudicarla a uno que pagará en dinero a los demás.

Debe observarse que la operación de extinción de condominio es una operación neutra fiscalmente, pues no supone transmisión sino especificación de los derechos que a cada uno corresponden en el condominio. Esto explica que no esté sujeta a tributación en IRPF (y tampoco en el ITPAJD en su modalidad ITP y en la plusvalía municipal).

En una Consulta vinculante de 20/09/2012, a la Dirección General de Tributos se planteaba el caso de un residente en España copropietario, al 50%, de una vivienda situada en España, perteneciendo el otro 50% a una persona física no residente, de nacionalidad danesa y vecina de Bokop (Dinamarca). El residente en España, en virtud de escritura de extinción de condominio, adquirió el pleno dominio de dicha vivienda, compensando en dinero al otro copropietario. La Dirección General de Tributos se posiciona a favor de la retención del 3% en el pago realizado al no residente.

 

No obstante, con arreglo a la citada consulta se podrían distinguir dos casos:

CASO 1: Que existan varios bienes que se repartan entre los distintos copropietarios. La disolución de la copropiedad y la posterior adjudicación a cada uno de los copropietarios de su correspondiente participación no constituyen ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. Esto implicaría que no hay ganancia patrimonial ni, por tanto, obligación de retener.

CASO 2: Que haya un solo bien indivisible a repartir entre varios comuneros; o varios bienes, pero el valor de los bienes no permite adjudicarlos de manera que ninguna reciba un exceso. En tal caso, debe haber una compensación en metálico al que no recibe nada o recibe un bien de menor valor. Y en este caso, la consulta entiende que se producirá una ganancia patrimonial y el copropietario adjudicatario de los inmuebles tendrá obligación de retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 25.2 del TRLIRNR.

 

Ahora bien, una Consulta Vinculante anterior de la D.G.T. de 9 de octubre de 2009 permite considerar que hay sujeción al IRPNR en los dos casos que citamos.

Efectivamente, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes, al indicar cómo se calcula la ganancia, se remite a los normas que regulan el IRPF (el impuesto sobre la renta de las personas físicas residentes en España)  Concretamente, a  las normas previstas en la Sección 4.ª del Capítulo II del Título III, salvo el artículo 33.2, y en la Sección 6.ª del Título X, salvo el artículo 94.1.a), segundo párrafo, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Esto es muy importante, pues el artículo 33.2 de la Ley del IRP establece que “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

En los supuestos de división de la cosa común. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Pero incluso en los casos en que no haya compensación en metálico, la determinación de la base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales sujetas al IRNR se regula en el artículo 24.4 del TRLIRNR.

Dicho artículo se limita a efectuar una remisión a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en concreto a las normas previstas en la sección 4.ª del capítulo I del título II de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, en adelante TRLIRPF, pero exceptuando expresamente la aplicación de lo dispuesto en el artículo 31.2 de este último. Por lo tanto, este segundo apartado del artículo 31 del TRLIRPF, que viene a enumerar una serie de supuestos en los que, en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se estima que no existe alteración en la composición del patrimonio (división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales o extinción del régimen económico matrimonial de participación y disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros), no resultará de aplicación cuando se esté ante  una ganancia patrimonial sujeta al IRNR.

 

Conclusión:

Es decir, sensu contrario, SÍ estaría sujeta al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes la ganancia que se obtenga en los casos de división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales o extinción del régimen económico matrimonial de participación y disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros y ello en todos los casos, aunque no haya compensaciones en metálico, debiendo entonces entenderse que en todos ellos existe la obligación de retener.

 

Autor: María de los Reyes Sánchez Moreno. Notaria de FSNotarios